外國人在馬來西亞買房，流程是什麼？8 個步驟一次看懂

第一次找我聊的外國朋友，我通常先問五件事。買來退休住，和買來陪孩子讀書，找的城市、房型可能就不一樣；這些還沒想清楚就開始看房，很容易每間都覺得不錯，又不知道該怎麼選。

1. 買來做什麼？ 收租、退休、陪孩子讀國際學校、當度假屋，還是先投資、以後自住。用途不同，城市、預算和房型也會跟著變。
2. 打算長住嗎？ 要搬過來住，才需要考慮簽證，例如 MM2H（馬來西亞第二家園計畫）。只是投資或一年來住幾次，不需要任何簽證。
3. 準備多少預算？ 每個州對外國人都有最低購買價，要先知道預算能看哪些地方。
4. 想買哪一種房子？ 新房或二手房，高樓公寓或有地房產，得先有個方向。
5. 想在哪個城市買？ 吉隆坡 Kuala Lumpur、檳城 Penang、新山 Johor Bahru、亞庇 Kota Kinabalu，各地的市場情況不同。

這五題看起來簡單，卻不一定馬上答得出來。很多人第一次聊完跟我說：「我本來以為我想清楚了，結果發現我根本沒有。」

買房跟簽證是兩件事

買房和長住要分開看。外國人不需要任何簽證就可以買房，不用先拿到 MM2H。至於要不要辦 MM2H，要看你有沒有長期住在馬來西亞的打算。

外國人的最低購買價

外國人買房，各州有各州的最低購買價。同一個州，也可能按地區和房屋類型再分。幾個外國買家常看的地方，門檻是這樣：

• 吉隆坡：RM100 萬起
• 檳城島：公寓 RM100 萬起，有地房產 RM300 萬起
• 新山所在的柔佛州 Johor：一般 RM100 萬起
• 雪蘭莪 Selangor：依地區分級，熱門地區的門檻比吉隆坡高

門檻會調整，核對時要用那間房子的確切地址。下訂前，請律師再核一次。

你看中的地區和房屋類型，最低購買價是多少？可以問 Ryan。

貸款：先做好全款的準備

外國人可以向馬來西亞的銀行申請貸款，但獲批率不高，成數一般是 50% 到 70%。買房預算如果非得靠貸款才湊得齊，沒批下來就會卡住。所以我會建議：先做好全款的準備，貸款批了再調整安排。

以你的身分和收入，大概能貸到幾成？可以問 Ryan。

在吉隆坡、檳城這類城市，有保安、有圍籬、適合外國人長住的有地房產，普遍是 RM500 萬起跳。低一點的預算也有房子，但地段或社區條件，可能就跟你原本想的不一樣。

大部分外國買家最後看的是高樓公寓。大約 RM100 萬到 RM300 萬，就能在核心地段買到不錯的單位，以後出租或轉手，流動性也比有地房產好。看公寓時，先分清楚這三種：

• 期房 New Project：還在蓋的新建案。
• 新現房 Completed New Project：發展商剛蓋好，還沒有人住過。
• 二手房 Sub-sale：有人住過，向屋主買。

期房和新現房有標準合約，交屋後有瑕疵擔保期，律師費通常也由發展商負擔。第一次買，有這些合約、修繕和費用上的安排，流程比較容易掌握，所以我會建議先看這兩種：

1. 買賣合約用政府規定的標準模板，發展商不能隨便改，買家有這一層保障。
2. 交屋後有一段瑕疵擔保期，牆壁裂了、水管漏了，發展商要負責修。
3. 律師費通常由發展商負擔。

找仲介、看房、下訂、簽合約，再到付款、州政府批文、交屋驗屋和過戶，一共八步。期房和二手房都要走這些程序，差在誰來處理、要等多久。

這八步實際怎麼走，我在上面的影片裡講得更細。

第 1 步：找仲介（買家不付仲介費）

買期房，你可以直接去發展商的銷售處，也可以找仲介。二手房一般從 PropertyGuru、iProperty 這類平台找。在馬來西亞，買家不付仲介費。 期房的佣金由發展商付，二手房由賣方付。

找仲介和直接向發展商買，差別在後續有哪些事會有人幫你處理。仲介可以幫你收樓、驗屋、提交瑕疵報告，甚至找租客；直接向發展商買，發展商把房子交給你，他的工作就結束了。

第 2 步：看房、選單位

看二手房，要先跟屋主約時間。每間的樓層、景觀、裝修都不同，想多比較幾間，可能還得找不同的仲介分別安排。看中之後，價格可以跟屋主談。

看期房或新現房，通常是到發展商的展示廳看模型、樣品屋，現場就能知道還有哪些樓層和朝向。

新房的價格照發展商的價目表，不像二手房那樣跟屋主砍價。透過我們買，還是自己走進展示廳買，價格都一樣，仲介的佣金由發展商付，你不用多付一分錢。發展商有時候有自己的優惠，有沒有、有多少要看當時，可以問 Ryan。

第 3 步：下訂、付訂金

選定單位後，先下訂、付訂金，把單位保留到簽正式合約。期房的訂金依項目檔次，從 RM1,000 到 RM10 萬不等；二手房一般是總價的 2% 到 3%。例如 RM100 萬的房子，訂金大約 RM2 萬到 RM3 萬。

第 4 步：簽買賣合約 SPA

SPA 是 Sales & Purchase Agreement，也就是買賣合約。買期房有標準模板，買二手房要跟賣家協商條款，簽約花的時間會差很多。

我有一位台灣客戶買期房，從下訂到簽完 SPA 不到兩個星期。合約用標準模板，律師費由發展商負擔，也支援電子簽名。他人在台北，文件寄過去，再透過 Zoom 確認，就簽好了。

另一位客戶買二手房，兩邊各有律師，SPA 的條款一條一條看，有要改的就跟賣家協商。光這一步就花了兩三個月，律師費也要自己付。買二手房，得把這段協商的時間算進去，不能照期房的速度安排。

第 5 步：付款

期房按工程進度分期付，地基打好付一筆，結構封頂再付一筆，一路付到交屋。我有一位台灣的年輕客戶，貸款最後沒批下來，但他沒有慌。他說：「反正是按進度付款，某種程度上也是在分期。」

已經蓋好的房子，包括新現房和二手房，一般要在簽完 SPA 後 1 到 2 個月內付清。需要貸款，也是這時候向銀行申請，審批大約 2 到 4 個星期。

買期房，錢是跟著工程進度付的，所以發展商以前交屋的紀錄要看：有沒有準時、品質怎麼樣、有沒有爛尾過。

第 6 步：州政府批文 State Consent

每一筆外國人的購房交易，都要經過州政府批准。State Consent 由律師代為申請，你不用自己跑，但要把等待時間算進安排裡：

• 吉隆坡、雪蘭莪：大約 1 到 2 個月
• 檳城：大約 3 到 4 個月
• 東馬：可能要半年

期房一般由發展商的律師統一申請；二手房由你自己的律師處理，會更久一點。SPA 裡通常會預留 3+1 個月的等待期。交易是真的，也符合最低購買價，一般都會批。

第 7 步：交屋、驗屋

交屋拿到鑰匙後，還要安排驗屋。期房和新現房交屋後有瑕疵擔保期（defect liability period），期間發現牆壁裂縫、水管漏水、地板不平，都可以報給發展商修，不用自己花錢。

我有一位香港客戶，交屋時人還在香港。我幫他收樓，再找專業驗屋服務檢查，有瑕疵就一路跟進修繕。等他飛來，瑕疵已經修好，可以開始裝修。人不在馬來西亞，收樓和驗屋也要有人安排。

第 8 步：過戶 MOT

MOT 是 Memorandum of Transfer，也就是過戶文書。辦完過戶，房子才正式登記在你名下。外國人這一步的印花稅，2026 年起是房價的 8%，要一次付清。

外國人買住宅，除了房價，還要把這幾筆費用放進預算：

• 過戶印花稅：2026 年 1 月 1 日起，外國人買住宅一律是房價的 8%，不分級距。買 RM100 萬的房子，這筆就是 RM8 萬。
• 州政府批文的 Levy：新山、檳城大約是房價的 3%，由買方自付。在吉隆坡向發展商買期房或新現房，這筆大多由發展商吸收。
• 律師費：向發展商買，通常由發展商負擔；買二手房，就要自己付。

這裡的稅費和門檻是 2026 年 10 月的情況，政策會調整，下訂前請律師再核一次。

我見過不少外國朋友，來五天，排了四天旅遊，只剩一天看房。一天看四五間，來不及弄清楚每間差在哪，回去又把資料混在一起。有的匆忙簽了一間，後來後悔；有的覺得太複雜，就放棄了。

只有一天看房，卻要從一堆項目裡做選擇，當然難。我的做法是先在線上把用途、預算、需求聊清楚，排除不適合的，留下兩三個最符合的項目。這時再飛來，你已經知道每一間為什麼值得看。

我有一位長居美國的中國家庭客戶，買房要兼顧先投資、以後退休自住，還有兩個孩子在馬來西亞讀書。我們開了兩次線上會議，第一次聊清楚需求，第二次比我按條件篩出的幾個項目。他選了武吉加里爾 Bukit Jalil 的一個建案，從國外匯訂金、遠端簽合約，全程沒有飛來。

那位客戶怎麼一步步篩選房子，上面的影片裡講得更完整。

能親自來考察，當然更好。不過，釐清需求、先篩選項目，不必等到有空飛來才做。把這些先做完，來看房時也比較能善用時間。