馬來西亞買房，Freehold 和 Leasehold 差在哪？買公寓的人先看這篇

馬來西亞房子的產權，主要分這兩種：

• Freehold：永久產權。
• Leasehold：租賃產權，通常是 99 年。

同一個地段，Freehold 通常比 Leasehold 貴 20% 到 30%。你多付這筆錢，買到的差別是什麼？有地房產和高樓公寓，要分開算。

買別墅、排屋、透天，價值大部分在土地。土地如果是 Leasehold，到期續期的錢，就得你一個人全部負擔，沒有其他業主幫你分攤。因為這個差別，買有地房產，我會選 Freehold。

預算也得一起看。吉隆坡 Kuala Lumpur 核心地段的有地房產，普遍是 RM500 萬起跳。外圍 RM100 萬到 RM200 萬也買得到，但離市中心遠，生活機能和社區環境不一定合你期待，以後要賣或出租，買家和租客也少。所以大部分外國買家，最後選的是高樓公寓。

買高樓公寓，先看你拿到的是什麼地契：不是個別地契，而是分層地契 Strata Title。

分層地契對應的是一個空間，從地板到天花板、四面牆之內。大樓腳下的土地，屬於全體業主組成的管理機構。你不能把其中一塊地分出來賣，也不能自己決定拆樓重建，Freehold 和 Leasehold 都一樣。

所以買公寓時，地契上的 Freehold，並不等於你個人擁有一塊永久的土地。要比較兩種產權，得把分層地契這個前提算進去。

Leasehold 到期前，管理機構可以代表全體業主向州政府申請續期。有地房產是自己付整筆，高樓公寓則是整棟幾百戶一起分攤，每一戶要付的金額就不同。

我用一組假設數字試算：吉隆坡市中心一塊價值 RM2 億的地，要續期 99 年，照公式算，整塊地的續期費大約 RM5,000 萬。假設上面有一棟 1,000 戶的公寓，每戶分攤下來大約 RM5 萬多。

再看同一個地段買房的價差：Leasehold 賣 RM100 萬，Freehold 大概要 RM120 萬到 RM130 萬。等於現在多付 RM20 萬到 RM30 萬，對照的是幾十年後、這組試算裡每戶大約 RM5 萬多的續期費。如果只是擔心續期就決定現在多付這筆錢，我會建議先把兩筆金額比清楚。

這是一組試算，用來比較金額的大小，不是某個項目的實際報價。實際續期費由州政府按公式核定，每塊地不同。

你看的項目，地契還剩幾年、續期費大概怎麼算？可以問 Ryan。

「買房一定要 Freehold」，是很多人從爸媽那裡聽來的建議。老一輩買的多半是有地房產，續期費自己全額付，這樣想有道理。現在大城市主要買的是高樓，費用由全棟分攤，就不能直接套同一個判斷。

買 Leasehold 前，有兩個不方便要一起考慮：轉售要多等，安排貸款也得看產權剩餘年限。

一、轉售要多等幾個月

Freehold 從簽約到完成交易，大約 3 個月。Leasehold 多一道程序，要申請州政府轉讓同意書（State Authority Consent）。審批通常 6 到 8 週，有時拖到 3 個月，整個流程大約 6 到 7 個月。這份同意書基本上一定拿得到，但等的時間得算進去，賣房時不能照 Freehold 的速度安排。

二、銀行看的是「貸款結束後還剩幾年」

銀行要看的是貸款期結束後，產權還剩多少年。例如 Leasehold 剩 40 年，貸款 30 年，還完後剩 10 年，銀行還是可以貸。不過，產權剩 40 年，也代表那棟樓已經 59 年了，買的時候不能只看能不能貸，樓齡也得一起看。

你想貸的年期，跟那間房子的剩餘產權年限對得上嗎？可以問 Ryan。

貸款成數（Loan Margin）則是另一件事，看你個人的信用條件，跟產權類型無關。

如果你打算持有 10 到 15 年，要分開看：轉售多等的時間，賣房時就會遇到；貸款結束後還剩幾年，則要按你買入時的剩餘年限來看。不能把兩件事都留到幾十年後才想。

看高樓公寓，我也會問：地契還沒到期，樓本身能用多久？高樓的設計標準一般是 50 年，維護得好可以到 75 到 100 年。可以對照幾個鄰近市場的情況：

• 中國：《住宅建築規範》的設計使用年限是 50 年，住宅的平均使用壽命卻只有大約 30 年。
• 台灣：鋼筋混凝土結構的使用年限大約 50 年，全台超過 30 年的老屋比率逼近六成，台北市超過七成。有社區光是取得住戶同意重建，就花了快 20 年。
• 香港：樓齡超過 50 年的私人樓宇大約 9,600 幢，按每年大約拆 160 幢的速度，全部拆完要超過 120 年。

設計標準是 50 年，地契則可能是 99 年，樓況和重建就可能比續期更早需要處理。大樓到了要集體出售或拆掉重建的時候，Freehold 的業主也一樣得面對。

中國、台灣、香港的老樓情況，上面的影片裡講得更細。

Freehold 也擋不住的兩件事

• 政府徵收：根據《聯邦憲法》第 13 條和《1960 年土地徵用法令》，政府為了公共用途可以徵收私人土地，永久產權也包括在內，但必須給予賠償。吉隆坡的 Ampang Park 和蘇丹街的百年老店屋，都曾因捷運工程被徵收。
• 重建門檻：拆除老樓重建，要先取得一定比例的業主同意。新加坡是 80%，香港 65% 到 80%，台灣 75% 到 80%。馬來西亞現行法律要求 100%，政府已經提出修法要降低門檻，截至本文更新時還沒通過。Freehold 和 Leasehold 都要過這一關。

我篩房子，會先看地點、住起來怎麼樣、發展商過去的交付情況，再看買進的價格。一間房子好不好住、以後別人願不願意接手，要一起看這些條件，不能只靠地契上的一個字。我通常按這個順序比：

1. 地段。
2. 產品力：戶型好不好住、設施齊不齊、整體怎麼設計。以後要轉手，這些都是跟其他房子比較的條件。
3. 發展商：看口碑，也看過去的交付紀錄。
4. 入場價。
5. 產權：放在最後比。

租客來看房，會問你這間是 Freehold 還是 Leasehold 嗎？我沒遇過。他問的是戶型、設施、離捷運多遠、樓下有沒有商場，這些也是住進去每天會用到的條件。同一個地段，Freehold 的入場價卻通常高 20% 到 30%。所以我會先確認房子本身的條件和價格，再決定永久產權值不值得多付，沒有先把 Leasehold 全部刪掉。

我有一位新竹客戶，2017 年在吉隆坡看中兩個項目：Leasehold 是 RM180 萬，附近一個同樣面積、配置差不多的 Freehold 是 RM240 萬。朋友都勸他選 Freehold，他想了很久。後來攤開來比，Leasehold 的地段更好、戶型更實用，發展商交付紀錄也更紮實，他選了 Leasehold。這幾年，他陸續收到好幾組買家出價；那個 Freehold 項目則因發展商另一個項目出了品質問題，口碑受影響，有幾個單位掛牌超過半年還賣不掉。

新竹那位客戶當時怎麼比兩個項目，上面的影片裡講得更完整。

我自己的資產配置，Leasehold 也佔大多數。同一個地段、同等條件、價差合理，我會先選 Freehold。但如果其他條件有落差，我會把差別攤開來比，不會只因為地契是 Leasehold 就不看。

手上那幾個項目，照這個順序比，各自好在哪、差在哪？可以問 Ryan。